Un acte authentique de vente est un écrit rédigé par une personne investie des pouvoirs d’un officier public. Pour comprendre la raison d’être de l’acte authentique, il faut avant tout savoir ce qu’on entend par obligations civiles. Par opposition aux obligations naturelles, ce sont des liens de droit qui contraignent une personne dite « débitrice » à honorer ses obligations envers une autre personne « créancière » quelque soit la nature de ces obligations (faire ou ne pas faire quelque chose, donner, etc.).
Lorsqu’on parle de l’obligation de donner, il ne consiste pas en une donation mais en un transfert de propriété à titre onéreux, par acte de vente par exemple. L’acte de vente en question est un acte juridique exprimant la manifestation de volonté d’une ou de plusieurs personnes ayant pour objectif de créer, transmettre, modifier ou éteindre un droit. Il y a ainsi plusieurs modes de preuve ayant trait aux obligations civiles dont notamment la preuve par écrit qui comprend les actes authentiques et les actes sous seing privé. Contrairement aux actes sous seing privé, qui sont des écrits établis sous la seule signature des parties et sans avoir eu recours à un officier public ou ministériel, l’acte authentique est un écrit que seul un officier public compétent est autorisé à recevoir et à rédiger selon les formes prescrites par la loi. L’acte authentique est réputé être exécutoire dès que la formule exécutoire y est apposée et il doit être reproduit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties au contrat. Cependant, seule la grosse est apte à recevoir la formule exécutoire. En ce qui concerne la force probante de l’acte authentique, celui-ci fait foi jusqu’à inscription de faux.
Par contre, pour ce qui est des faits matériels que l’autorité publique compétente a elle-même consignés par écrit, toutes déclarations faites par les parties à l’acte de vente ne font foi que jusqu’à ce que la preuve contraire soit établie. Certains cas de figures peuvent annuler le caractère authentique de l’acte, comme c’est par exemple le cas lorsque l’officier requis pour authentifier l’acte est incompétent ou souffre d’une incompétence physique ou mentale. C’est également le cas lorsqu’il y a vice de forme par rapport aux formes prescrites par la loi.
Dans ces cas-là, l’acte censé être authentique devient un simple écrit sous seing privé, à condition que les parties l’aient signé. En principe, l’acte authentique de vente doit se faire sous la forme notariale, mais il peut également se faire par le biais d’un huissier de justice. L’acte notarié de vente est authentique puisqu’il a une date certaine et qu’on ne peut faire échec à celle-ci que par inscription de faux : c’est la loi des parties et cette « loi » a force exécutoire immédiate. Dans le domaine particulier du contrat de vente immobilier, l’acte notarié est recommandé car les risques de ce type de vente sont nombreux. Dans le cadre de l’établissement d’un acte notarié, en plus des informations concernant les parties au contrat de vente, il est indispensable que des témoins soient présents et toutes les informations les concernant doivent être fournies au notaire. L’acte en question doit également mentionner le lieu de résidence ainsi que le nom du notaire. L’authentification de la minute ou de tout autre acte notarié est mis sous la responsabilité directe du notaire qui choisit donc soit de dactylographier l’écrit, soit d’opter pour la voie lithographiée ou typographiée.
Lorsque l’acte notarié de vente est effectif, il doit en être fait lecture devant les parties prenantes et la minute de l’acte (l’original) devra le mentionner. Outre le fait que l’acte notarié doit être dûment signé par le notaire, les parties au contrat de vente ainsi que les témoins, il faut signaler que la procédure des empreintes digitales est permise pour ceux et celles qui sont inaptes à signer. Dans le cas précis du contrat de vente immobilière, le notaire doit pouvoir être en mesure de mentionner dans l’acte la situation de l’immeuble, sa nature, le ou les propriétaire(s) antérieur(s), le numéro d’immatriculation foncière, les mutations qui ont eu lieu, etc. Cependant, on ne peut requérir à l’acte authentique qu’une fois la vente définitivement conclue, car dans le cas d’une vente immobilière par exemple, les documents justificatifs concernant les prêts obtenus ainsi que les garanties fournies doivent être présentés. Les parties peuvent choisir un ou plusieurs notaires pour la rédaction d’un même acte, toutefois, les honoraires ne peuvent être doublement facturés dans le cas où il a fait appel à deux notaires en même temps. Pour la vente immobilière, les parties peuvent convenir que le reliquat du prix de l’immeuble ne devra être payé au vendeur qu’une fois l’acte authentique signé. Ainsi, c’est seulement à compter de la signature de l’acte authentique que la propriété est véritablement transférée. S’il s’agit d’une vente immobilière, les clés de l’immeuble sont à ce moment précis remises au nouveau propriétaire des lieux.