Vous rêvez d’acquérir un bien immobilier ancien et de caractère tout en n’ayant pas à assumer financièrement le montant total des travaux de rénovation ? C’est précisément ce que propose le dispositif Malraux, loi française établie par André Malraux en 1962 (eh oui tout de même!), alors ministre de la culture, afin de préserver le patrimoine français. Vu comme ça, cela paraît être une option fiscale de choix. Revenons donc sur les principaux points forts de la loi Malraux, afin de comprendre si elle correspond bien à vos attentes.
Des travaux qualitatifs
L’investissement dans ce type de bien ancien se fait en deux parties : l’achat du bien immobilier d’une part, et les frais de rénovation d’autre part. Souvent, le prix d’achat peut ne représenter que 20 à 30% des dépenses globales, le reste relevant des travaux. Mais ce n’est pas un souci, et c’est même plutôt avantageux, puisque la réduction d’impôts prévue dans la loi Malraux est calculée en fonction du montant des travaux.
Pas de crainte face à un gros chantier donc, d’autant plus qu’il est souvent supervisé par un architecte des Bâtiments de France. Effectuée par des artisans hautement qualifiés, la rénovation d’une toiture en ardoise, de murs en pierre de taille, de sols en tomette ou en parquet ancien, ou encore de cheminées et de moulures, permet de repartir avec un bien dont les éléments de caractère sont préservés et mis en valeur.
Enfin, un appartement ancien rénové dans le cadre de la loi malraux bénéficiera aussi d’équipements neufs et modernes sur l’ensemble de l’immeuble : digicode, ascenseur, isolation optimale… bref, tous les avantages du neuf avec le charme et le cachet de l’ancien !
Une localisation attractive
Ici, c’est l’Etat qui définit un certain nombre de quartiers où le dispositif Malraux est effectif. Ces zones sont situées dans de nombreuses grandes villes françaises, protégées en raison de leur richesse architecturale. Souvent, elles sont localisées en centre ville : Bordeaux, Paris, Rennes, Blois, Versailles, Strasbourg, Montpellier, Avignon, Lyon… autant de villes historiques, attractives et pleines de charme qui regorgent de bâtiments et de logements de caractère. Ainsi, un investisseur a tout intérêt à choisir une de ces localisations dynamiques (de plus de 100 000 habitants par exemple) afin de pouvoir, une fois les travaux réalisés, louer ou revendre son bien très aisément. Le dispositif Malraux est idéal pour les amateurs de belles pierres, qui peuvent ainsi se constituer un patrimoine à un emplacement hautement qualitatif !
Une réduction d’impôts importante
Les avantages fiscaux sont tout de même considérables. En effet, il est possible d’atteindre jusqu’à 30 000€ de réduction d’impôts par an, sur une somme maximum de 100 000€ investis. Le dispositif s’applique pendant 4 ans et permet donc de monter jusqu’à 120 000€ au total. Mais la loi Malraux présente aussi un avantage sur le long terme. En effet, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant 9 ans minimum après la fin des travaux. Mais logiquement, la valeur du bien acheté devrait monter au fil du temps, surtout après les travaux de rénovation effectués. En cas de revente 9 ans plus tard, le montant de la plus-value peut donc être très intéressant.
Pas de plafonds de revenus
Eh oui, c’est bien pratique quand on est propriétaire… Avec un bien haut de gamme et parfaitement rénové, situé dans une ville au patrimoine historique, il ne sera pas difficile de séduire des futurs locataires aux revenus aisés. Et comme les loyers ne sont pas plafonnés, vous pourrez en profiter pour fixer le montant de votre loyer dans la fourchette haute du marché local, et ainsi bénéficier de compléments de revenus confortables.
Un dispositif plus accessible
Avant 2009, la loi Malraux pouvait surtout séduire les très hauts revenus, puisqu’elle permettait de défiscaliser tout ou une partie de ses impôts. Depuis 2009, de nouvelles dispositions limitent et plafonnent les montants de défiscalisation : jusqu’à 22% des travaux à l’année lorsqu’on investit dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural et Urbain), et jusqu’à 30% en secteur sauvegardé.
Il faut donc considérer la loi Malraux comme un investissement défiscalisant, et non une niche fiscale, à intégrer dans la stratégie globale de sa gestion immobilière.
En contrepartie, il est désormais possible de s’offrir, après défiscalisation, un charmant deux-pièces autour de 150 000€, travaux inclus, ce qui revient moins cher que l’achat d’un bien équivalent dans le neuf.