Le marché immobilier se calme enfin: “Il va être à nouveau possible de négocier le prix”
L’activité immobilière dans notre pays baisse considérablement. En avril 2022, 6,8% moins de compromis ont été signés par rapport au même mois de l’année précédente. “Cette baisse de la pression sur le marché permettra aux acheteurs potentiels de négocier à nouveau.”
RédactionDernière mise à jour:06-05-22, 12:02Source:HLN
En 2021, le marché immobilier belge allait encore tout à fait bien. Une hausse de 14% des ventes et achats de maisons a été enregistrée par rapport à l’année précédente. Et cela a également eu un effet sur les prix. Les maisons sont devenues 7,5% plus chères en moyenne, atteignant un prix moyen de 297.611 euros. Le prix des appartements, quant à lui, a augmenté en moyenne de 5,2% pour atteindre 257.228 euros.
“À l’époque, le marché était très particulier”, explique le notaire Bart Van Opstal, de la Fédération du notariat (Fednot). “Ceux qui cherchaient une propriété ont parfois même dû demander combien ils devaient payer en plus du prix initial pour obtenir le bien immédiatement”. Aujourd’hui, l’offre de biens immobiliers reste importante, mais le marché commence à se normaliser. “Une relation plus équilibrée entre l’offre et la demande se dessine à nouveau. Par conséquent, le prix peut à nouveau être négocié.”
Une incertitude due à la guerre
Les premiers signes de normalisation étaient déjà visibles en février et mars de cette année. Le nombre de compromis de vente en Belgique était alors déjà en baisse par rapport au même mois, l’année précédente. Cette baisse était toutefois prudente: 0,2% en février et 1,3% en mars. En janvier, il y a eu une augmentation de 8,9%, mais cela est dû à une réduction de la taxe d’enregistrement flamande au 1er janvier, ce qui a incité un certain nombre d’acheteurs à reporter la transaction à après le Nouvel An. “En avril, le nombre de compromis a diminué de 6,8%. En Flandre et en Wallonie, la baisse est même supérieure à 7%, tandis qu’à Bruxelles elle se limite à 1%”, indique Bart Van Opstal.
La hausse des taux d'intérêt devrait inciter les acheteurs potentiels à effectuer un achat rapide et à contracter un prêt, mais les prix élevés de l’énergie, entre autres, ont réduit la part que les gens peuvent dégager dans leur budget mensuel pour rembourser un prêt.
Bart Van Opstal, Notaire et membre de la Fednot
M. Van Opstal avance plusieurs raisons pour expliquer ce revirement de situation. “La guerre en Ukraine joue un rôle certain. Cela crée de l’incertitude et un climat qui n’est pas propice à la prise de grandes décisions.” Et l’augmentation rapide des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires a également un impact sur le marché immobilier. “Normalement, cela devrait inciter les acheteurs potentiels à faire un achat rapide et à contracter un prêt, mais les prix élevés de l’énergie, entre autres, ont réduit la part que les gens peuvent dégager dans leur budget mensuel pour rembourser un prêt.”
Pour une deuxième catégorie d’acheteurs potentiels, ce problème est moins important. “Ce sont des gens qui veulent investir dans l’immobilier parce qu’ils ne touchent que 0,11% sur leur compte d’épargne, alors que l’inflation est à 8%. Ils deviendront probablement encore plus actifs sur le marché dans les années à venir”, affirme M. Van Opstal. Les tendances d’achat, quant à elles, se poursuivent. “Les gens cherchent toujours une maison avec un petit jardin. C’est un phénomène qui n’est pas près de changer. En outre, ils s’intéressent davantage au rendement énergétique du bien”, conclut le notaire.
Plus d’emprunts
Il semble donc que les services de crédit des banques fonctionneront à un rythme plus lent au cours des prochains mois. La conclusion d’un compromis ou d’un accord de vente provisoire est la première étape. Après cela, le prêt peut être demandé et accordé. Dans les quatre mois suivant la conclusion du compromis, l’acte formel de vente et d’achat doit être rédigé devant le notaire.
Selon une enquête de l’Association professionnelle du crédit (UPC), au cours des derniers mois, près de 68.000 contrats de crédit hypothécaire ont été conclus pour un montant total de plus de 11 milliards d’euros - sans compter les refinancements . C’est 4,5% de plus qu’à la même période en 2021. En termes de montant, l’augmentation est même légèrement supérieure à 17%, ce qui indique un montant plus élevé par prêt.
La somme moyenne empruntée pour acheter un logement est de 196.000 euros. Cela représente déjà quelque 37.000 euros, soit 23%, de plus qu’il y a trois ans. Pour la construction d’une maison, le montant moyen des prêts est monté à 210.000 euros, soit 41.500 euros, ou près de 25% de plus qu’il y a deux ans.
Mais le nombre de nouvelles demandes de prêts qui doivent encore passer par le processus de décision et de traitement a déjà diminué au premier trimestre de cette année. Par rapport au début de l’année dernière, on constate déjà une baisse de 8,5% en nombre et de 4% en montant. “Ce sont les personnes qui ont besoin d’emprunter pour acheter qui sont les premières à abandonner”, conclut Bart Van Opstal. “Les investisseurs qui peuvent acheter avec leurs propres financements sont ceux qui restent le plus longtemps sur le marché”.
