Lorsqu'un particulier demande un crédit pour financer son projet immobilier, le montant de son apport rassure les banques sur sa capacité de remboursement.
Pour octroyer un crédit, les banques demandent un apport qui correspond bien souvent à
10% du coût total d'achat. Cette somme est souvent en partie
utilisée pour le dépôt de garantie lors de la signature de la promesse de vente. En pratique, la banque débloque alors un crédit de 90% du montant et le verse au notaire. Charge à l'acquéreur de verser le solde avant la signature de l'acte pour que la transaction ait lieu.
Une fois la vente actée, l'emprunteur remboursera un bout du capital chaque mois durant plusieurs années.
Mais il est tout à fait possible de trouver une
banque qui accorde un prêt immobilier finançant l'ensemble de l'acquisition. Le montant couvre alors le prix du bien, les frais de notaire, les frais de dossier et les frais annexes. Il s'agit alors d'un
prêt à 110%. Des critères tels que la stabilité des revenues, la tenue des comptes et le reste à vivre seront examinés.
Le profil bancaire et les critères de solvabilité
L'étude de dossier consiste à vérifier les opérations financières comme les dépenses, les épargnes, les découverts, les agios. Le but est de voir si le client a une bonne gestion de son budget. En démontrant une bonne tenue de ses ressources financières, celui-ci a plus de chance de voir son dossier accepté.
Une attention particulière sera portée sur le taux d'endettement des acquéreurs qui ne disposent pas d'apport. Les banquiers vont étudier le reste à vivre, ainsi que l'écart entre les charges actuelles et celles qui viendront après l'acquisition.
L'âge de l'emprunteur
Ce critère est examiné en cas d'absence totale d'épargne.
Ne pas disposer d'épargne pour son apport personnel est généralement plus compréhensible chez les jeunes acquéreurs. Celui-ci vient d'entrer dans la vie active et n'a pas encore eu le temps de se constituer des réserves.
Obtenir un prêt immobilier sans apport est moins compliqué pour un primo-accédant de moins de 30 ans. Ceux-ci peuvent justifier facilement ce manque et son profil correspond à la clientèle que la banque veut garder pour de longues années. Un investisseur immobilier de moins de 40 ans pourra également être facilement financé à 110%.
Au-delà, les organismes prêteurs vont davantage s'interroger sur la solidité du dossier de l'acquéreur lorsqu'il ne dispose d'aucune épargne de côté.
La situation professionnelle
Celui qui n'a pas d'apport pour son projet immobilier doit pouvoir justifier d'une activité durable et de revenus stables. Les banques se montreront plus favorables si l'emprunteur est en CDI ou est titulaire d'un poste dans la fonction publique. Sans cela l'organisme prêteur aura du mal à l'accompagner, même avec un apport.
Demander un prêt immobilier sans être en mesure de fournir un apport personnel peut relever de la contrainte ou du choix.
Dans le premier cas, le client n'a pas de fonds propres disponibles. L'avantage d'obtenir un tel emprunt est donc de concrétiser son projet sans avoir à attendre. Même si le crédit peut lui coûter plus cher, ce financement lui permettra d'acheter son bien immobilier.
Dans la deuxième situation, l'emprunteur peut choisir de ne pas présenter d'apport personnel, même en ayant de l'épargne. Il peut ainsi conserver cet argent en prévision des coups durs, ou pour pouvoir répondre facilement et rapidement aux dépenses imprévues.
La démarche est aussi judicieuse pour se positionner sur des placements dont le rendement est plus important que le taux du crédit. Dans tous les cas, même sans apport, un client qui offre un bon dossier pourra bénéficier des meilleurs taux d'emprunt.
Côté inconvénients, obtenir un prêt immobilier sans apport personnel implique généralement un crédit dont le montant est plus important. La conséquence est une durée d'endettement plus longue et/ou des mensualités plus lourdes à supporter. Sans oublier le coût de l'assurance emprunteur qui est plus élevé, puisque le montant à couvrir est plus important. Le client peut se voir refuser de contracter d'autres prêts comme des crédits à la consommation.
Le crédit même sans apport devra respecter les limites imposées pour la durée et le taux d'endettement. LA capacité d'acquisition est alors diminuée L'établissement prêteur exigera donc que l'achat immobilier et le montant total du crédit entre dans ces critères. De même, il peut demander à son nouveau client d'ouvrir un compte bancaire dans son établissement pour qu'il centralise ses salaires.
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Le contrat d'apporteur d'affaires
En immobilier comme dans de nombreuses entreprises, il est courant d'avoir recours à une personne dénommée « apporteur d'affaires ». Celle-ci met en relation des clients potentiels avec des fournisseurs potentiels. Il s'agit souvent d'un(e) professionnel(le) de réseau, qui met en relation différentes parties afin que celles-ci concluent un partenariat ou un contrat qui leur permettra d'améliorer leur chiffre d'affaires.
Il arrive que les apporteurs d'affaires agissent de manière plus ou moins bénévole. C'est notamment le cas lors ce que la relation qui va naître de la mise en relation peut déboucher indirectement sur une nouvelle activité pour l'apporteur. Par exemple, un géomètre qui met en relation une personne qui vend un terrain avec un promoteur pourra espérer obtenir une ou plusieurs missions grâce au flux d'affaires généré.
Mais dans de nombreux cas, l'apporteur d'affaires va souhaiter être rémunéré comme tel. Certains en font même un métier. Ils développent alors leurs activités en trouvant des entités à mettre en relation, le tout grâce à leur carnet d'adresses. Dans ce cas, afin de protéger toutes les parties, il est préférable d'avoir recours à un contrat d'apporteur d'affaires. Celui-ci va déterminer les modalités d'intervention et de rémunération du professionnel, ce qui permettra de cadrer l'activité et d'éviter les contentieux.
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