Alors que les taux de prêt immobilier sont à la hausse dans toutes les banques, est-il trop tard pour renégocier son prêt ? Si les retardataires ne peuvent plus espérer les meilleurs taux, certaines raisons peuvent encore les pousser à chercher une offre auprès d'une autre banque.
Depuis début mars, les taux d'emprunt pour un crédit immobilier sont à la hausse. Dans sa lettre du 18 mars, Empruntis, Expert crédit et assurance, explique que la hausse des taux de crédit se poursuit clairement : « Tous nos partenaires augmentent leurs barèmes. Les écarts de taux vont de 6 centimes, au plus bas, et jusqu'à 35 centimes. Plus aucune banque ne baisse ses taux. Pour un crédit immobilier sur 20 ans, les emprunteurs peuvent obtenir un taux moyen entre 1,25% et 1,45% selon les régions. »
Déjà trop tard ?
Face à cette remontée, faut-il se dépêcher de renégocier son crédit ? Pour Sandrine Allonier directrice de la communication du courtier VousFinancer, « c'est presque déjà trop tard. Normalement, ceux qui devaient renégocier leur contrat l'ont déjà fait en fin 2019 ou fin 2021 quand les taux étaient tombés en moyenne à 1,10%. Aujourd'hui, on a des taux qui remontent significativement, avec des banques qui ont remonté leurs taux d'un demi-point en un mois. On a même une banque maintenant qui a dépassé les 2% sur 20 ans pour les moins bons profils. »
La renégociation de crédit peut être financièrement intéressante sous réserve de respecter quelques conditions : l'emprunteur doit être dans la première partie du remboursement de son crédit, et le taux en vigueur doit être inférieur d'un point au taux contracté. « 0,7 peut suffire, juge Sandrine Allonier, si c'est un crédit récent et avec des montants de prêt qui sont importants à la base et sur des durées élevées ». En effert, plus un crédit est long, et plus les mensualités sont à la base composées des intérêts. « Or, c'est là-dessus que les leviers de la renégociation vont être le plus important », explique Sandrine Allonier.
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Qui, concrètement, peut aujourd'hui avoir intérêt à renégocier son crédit ? « Les personnes qui sont concernées sont des gens qui ont pris des crédits début 2016 puisqu'à l'époque on avait des taux entre 2,20 et 2,45% sur 20 ans, ensuite ils n'ont fait que baisser, rappelle Sandrine Allonier. Du coup, il n'est pas encore trop tard pour les gens qui ne l'ont pas fait mais ils peuvent tout de même s'en vouloir un peu de ne pas l'avoir fait avant. »
Plusieurs intérêts à la renégociation
Si l'on parle de renégociation, dans les faits il s'agit la plupart du temps d'un rachat de crédit de la part d'une banque concurrente. « La renégociation au sein de sa banque ça ne marche plus, confirme Sandrine Allonier. Pour renégocier, vous êtes presque obligé aujourd'hui de changer de banque. » Il faudra quoi qu'il arrive s'acquitter de pénalités de remboursement anticipé, limitées à 6 mois d'intérêt, et qui seront couvertes par les économies et réintégrées dans le nouveau prêt.
Les frais de renégociation d'un prêt immobilier
La renégociation de crédit a deux utilités : réduire la durée d'emprunt ou bien abaisser ses mensualités. Tout dépend donc du besoin des emprunteurs. VousFinancer distingue ainsi deux types de profils : « On a plutôt des profils haut de gamme qui vont garder la même mensualité et réduire la durée. Ce sont des gens qui ont des moyens et qui donc ne sont pas à une centaine d'euros près. Cela va leur permettre de gagner en moyenne un à deux ans.
À l'inverse, il y a des profils plus fragiles, notamment en ce moment, pour lesquels il y a un vrai objectif de gain de pouvoir d'achat, où il faut dégager des possibilités financières pour faire face à d'autres contraintes. Dans ces cas-là on baisse la mensualité pour faire face à ces autres dépenses. La renégociation de crédit peut alors être une solution. »
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D'autres encore cherchent à rallonger leur crédit : « Il y a des banques qui acceptent de racheter un prêt extérieur et de rallonger sa durée jusqu'à cinq ans, explique la directrice de la communication de VousFinancer. Cela va alors permettre, même si le taux est à peu près le même que le premier, de baisser significativement les mensualités et donc de refaire un achat derrière. Le but n'est pas de faire des économies mais de payer moins mensuellement pour dégager une nouvelle capacité d'emprunt pour un futur projet. »
Exemple de rachat de crédit intéressant
Dans quel cas le rachat de crédit peut être financièrement rentable ? Voici une illustration fournie par VousFinancer.
Janvier 2016. Simon et Margot, 35 ans, signent un prêt de 300 000 euros à 2,70% sur 25 ans. Leurs mensualités, hors assurance, est de 1 376,27 euros.
Mars 2022. Il leur reste 226 mensualités à régler, soit un peu moins de 19 ans, avec un capital restant dû estimé à 243 605 euros pour un montant total à racheter (incluant les pénalités, la garantie et les frais) de 252 253 euros pour la nouvelle banque.
Avec un taux de renégociation à 1,20% le gain estimé si le couple décide de garder la même durée mais de réduire sa mensualité (1 247,59 euros) sera de 29 080 euros. En cas de mensualité identique, ils pourront raccourcir la durée à 203 mois pour un gain de 32 246 euros.
Il n'y a pas que le taux
Au-delà du taux du crédit, une nouveauté se profile pour faire des économies : la loi Lemoine. Publiée au Journal Officiel fin février, elle va permettre dès le 1er juin pour les nouveaux prêts immobiliers, et à partir du 1er septembre pour ceux qui remboursent déjà leur crédit, de résilier le contrat d'assurance emprunteur à tout moment, et plus seulement à date anniversaire. A la clef, des milliers d'euros d'économies potentielles. Dans le cadre d'un rachat de crédit par une autre banque, si l'assurance du prêt proposée vous semble trop coûteuse, vous pourrez en prendre une autre auprès de la concurrence à tout moment.
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La loi Lemoine met aussi fin dès le 1er juin au questionnaire médical (en cas d'emprunt de moins de 200 000 euros par personne et pour une fin de crédit avant ses 60 ans). « Pour certains emprunteurs, il n'y aura plus forcément besoin de faire un questionnaire médical et donc on ne va pas avoir de surprimes en cas de maladie, de surpoids ou de diabète. C'est très positif car il y a des gens qui vont faire des économies sensibles sur l'assurance emprunteur. Peut-être qu'on va faire peu d'économies sur le taux mais en faire sur l'assurance », souligne Sandrine Allonier.
