Qu’est-ce qu’un contrat de crédit-bail immobilier ?
L’article L. 313-7-2 du Code monétaire et financier définit les opérations de crédit-bail immobilier : “Une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, (quelle que soit leur qualification), permettent aux locataires (crédit-preneur) de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail.”
Le plus souvent à la demande du crédit-preneur, le crédit-bailleur (propriétaire) va acquérir un bien immobilier à usage commercial ou professionnel. Dans un second temps, le propriétaire va mettre en place le contrat de crédit-bail, pour une période déterminée, à l'issue de laquelle le preneur aura la faculté d'acquérir le bien. Le crédit-bail immobilier est donc un contrat de location à durée déterminée d'un bien immobilier, assorti d'une promesse de vente, qui permet à l'entreprise locataire, à l'échéance du contrat de lever ou non une option lui permettant d'acquérir le bien. La trésorerie de l’entreprise sera donc moins impactée qu’à l’occasion d’un achat de bien immobilier. Le crédit-bail est à cet égard un procédé de financement.
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Qui sont les bénéficiaires du crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bailleur se considère comme un intervenant financier qui se décharge de la responsabilité technique de l’immeuble. Tous les risques et charges sont transférés au crédit-preneur, qui assume bon nombre d’obligations qui incombent généralement au propriétaire du bien.
Quels avantages chacun des acteurs du crédit-bail peuvent retirer de ce montage ?
- Le crédit-bailleur amortit et rentabilise un investissement immobilier pendant la période de location du bien et perçoit un loyer ou une redevance. A l’issue du contrat, le preneur lui versera la valeur résiduelle du bien.
- Le crédit-preneur utilise les locaux, en versant un loyer au bailleur, pendant la période définie de location. Puis en cas de levée d’option, il pourra acquérir le bien minoré des loyers déjà versés, en contrepartie d’une somme d’une valeur faible ou nulle.
Comment fonctionne le crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier s'articule autour de 2 contrats : une promesse unilatérale de vente et un contrat de location. Le contrat lui-même peut être établi sous-seing privé. Toutefois, la publication au service de la publicité foncière du contrat de crédit-bail immobilier est obligatoire dès lors que sa durée est supérieure à 12 ans (ce qui est le plus souvent le cas). Pendant la période de location, le propriétaire dispose des mêmes prérogatives qu’un bailleur louant des locaux professionnels ou commerciaux. Le preneur se comporte en qualité de locataire tenu aux obligations de son contrat.
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A l’issue du bail, le crédit- preneur peut se retrouver dans 3 situations :
- soit il lève l’option d’achat, paye la valeur résiduelle du bien et en devient propriétaire,
- soit il ne lève pas l’option et restitue le bien au crédit-bailleur,
- soit il souhaite rester dans les lieux, généralement dans le cadre d’un bail commercial.
La fiscalité attachée à l’opération du crédit-bail immobilier
L’opération de crédit-bail immobilier est soumise à un régime fiscal particulier selon la nature, la situation du bien et la qualité des parties. Au même titre que les autres situations locatives, durant la période de location, le crédit-preneur verse des loyers au bailleur. Les loyers perçus sont assujettis à la TVA et constituent des produits imposables.
Quant aux loyers versés par le locataire, ce sont, pour sa comptabilité, des charges déductibles de son résultat fiscal.
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