Tribune libre

Investissements immobiliers des non-résidents en France

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Publié le 24/04/2022 à 16h35 | mis à jour le 20/11/2023 à 14h01
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Les personnes non-résidentes qui choisissent d’investir dans de l’immobilier en Francese réjouissent souvent de leur investissement mais peuvent redouter la fiscalité française.

Imposition de la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune est l’un des premiers sujets de préoccupation des investisseurs non-résidents qui, souvent, ne connaissent pas d’équivalent dans leur pays de résidence (la Suisse, par exemple, qui prélève un impôt sur la fortune, à des taux moins élevés).

L’investisseur pourra tenir compte du fait qu’il sera soumis à l’IFI si la valeur nette de ses immeubles français excède 1,3 million d’euros. Si le bien est acquis par une société, est retenu la valeur vénale de la participation à hauteur de la valeur des biens ou droits immobiliers rapportée à l’actif social total.

Par ailleurs, la loi permet la déduction des dettes contractées à titre individuel pour l’acquisition du bien ou pour effectuer des travaux. Si le bien est acquis au travers d’une société, les dettes sociales sont déductibles sauf cas limitativement énumérés (tels que les prêts d’associés).

Plusieurs conventions fiscales signées par la France contiennent des dispositions relatives à l’impôt sur la fortune. Ainsi les conventions fiscales conclues avec l’Espagne, l’Italie et la Belgique (dans sa version actuellement en vigueur) permettent une imposition en France des titres de société uniquement si la société est à prépondérance immobilière en France (applicable en résumé lorsque les immeubles français représentent plus de 50% des actifs sociaux français). Certaines conventions, comme celle avec le Luxembourg, permettent l’application de l’IFI uniquement en cas de détention directe du bien.

Imposition des revenus

Les conventions signées par la France donnent à l’État de situation de l’immeuble le droit d’imposer les revenus immobiliers.

Si l’immeuble est détenu en direct, les revenus sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu mais le taux effectif ne peut être inférieur à 20 % (ou 30 % au-delà de 26.070 euros). Par ailleurs, ces revenus supportent les prélèvements sociaux, étant précisé que pour le contribuable résident d’un État membre de l’Union Européenne, le taux global est de 7,5 % et de 17,2 % dans les autres cas.

Si l’immeuble est détenu par une société française ou étrangère, l’imposition diffère selon le régime fiscal de la société. Si la société est soumise à l’IS ou un impôt équivalent, les revenus sont imposables au niveau de la société. Si le bien est détenu par une société « translucide », les associés sont imposés selon le même régime que s’ils détenaient directement le bien, au prorata de leurs droits.

Plus-value

En cas de cession du bien, le non-résident pourra constater une plus-value imposable en France. Lorsque le bien français est détenu en direct, les conventions attribuent en général à la France le droit d’imposer ce gain.

Lorsque la cession porte sur des parts de société, les conventions signées par la France se réfèrent à nouveau à la notion de société à prépondérance immobilière. Lorsque la société est qualifiée comme telle, la France a le droit d’imposer la plus-value de cession des titres. En revanche, si une clause de prépondérance immobilière n’est pas prévue ou si elle n’est pas applicable (par exemple si le bien est affecté à une activité opérationnelle), le droit d’imposer serait a priori refusé à la France.

Lorsqu’elle est imposable en France, la plus-value immobilière est déterminée après un abattement pour durée de détention (conduisant à une exonération totale après 30 ans). Le gain ainsi calculé est soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et supporte les prélèvements sociaux selon les mêmes règles que précédemment.

Donation / succession

Dernier point de préoccupation des investisseurs étrangers : les droits de donation/succession français qui peuvent atteindre 45% (en ligne directe) voire 60%.

Là encore, les conventions signées par la France ont un rôle important. Par exemple, les conventions conclues avec la Belgique, l’Italie et les États-Unis, permettent à la France d’imposer les successions portant sur des immeubles français détenus directement ou par des sociétés à prépondérance immobilière.

La convention avec le Royaume-Uni vise les immeubles détenus directement et les titres de certains types de sociétés, telles que les sociétés civiles. Son application se limite par ailleurs aux successions de personnes qui sont «domiciled» et pas simplement «resident» du Royaume-Uni.

La convention avec Monaco autorise l’imposition en France des successions uniquement à raison des immeubles ou droits immobiliers situés en France, mais elle ne s’applique qu’aux successions des résidents monégasques de nationalité monégasque ou française (sous certaines conditions). Pour les nationaux de pays tiers résidant à Monaco, une analyse de l’effet combinée de la convention monégasque et de celle conclue avec l’État de nationalité sera nécessaire.

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