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Décryptage

Crédit immobilier : les atouts et pièges du prêt relais

Le prêt relais est une avance accordée par la banque dès lors qu'une personne achète un bien à crédit alors qu'elle n'a pas encore vendu celui qu'elle détient. Ce prêt est accordé à certaines conditions de montant, de taux et de durée.

La durée du prêt relais est fixée à 12 mois, renouvelable une fois. Il faudra donc céder le bien en question avant cette échéance.
La durée du prêt relais est fixée à 12 mois, renouvelable une fois. Il faudra donc céder le bien en question avant cette échéance. (iStock)

Par Laurence Boccara

Publié le 9 mai 2022 à 08:15Mis à jour le 9 mai 2022 à 10:51

Ce crédit spécifique est très utilisé pour faire une jonction de trésorerie entre les deux transactions immobilières d'une même personne. Dans le cas où elle achète avant de vendre et surtout lorsque les transactions ne se signent pas à la même date chez le notaire.

Montant et mécanique

« Toutes les banques proposent de mettre en place un prêt relais dès lors qu'il s'agit d'une opération de rachat et de revente et les accordent généralement sans difficultés », indique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.com. Le montant de ce prêt relais se base sur la valeur vénale du bien destiné à être cédé.

Pour cela, il faut fournir à la banque des estimations de différentes agences immobilières. Cette dernière peut également se fonder sur sa propre estimation. La banque ayant une aversion au risque, elle prêtera toujours moins que le prix du bien, elle applique une pondération de 50 à 80 % de sa valeur. Cette dernière avoisine souvent 70 %. Ainsi, elle se ménage une marge de sécurité au cas où le propriétaire venait à vendre moins cher que prévu (baisse du marché, hausse des taux).

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Exemple : un bien à vendre vaut 200.000 € et celui convoité 300.000 €. La banque accorde un crédit relais de 100.000 €, soit 140.000 € (70 % x 200.000) diminué du capital restant dû sur le prêt actuel (ici 40.000 €). Comme le nouveau bien vaut 300.000 €, il y aura donc 100.000 € de prêt relais et 200.000 € de crédit principal.

Taux

Contrairement à une idée reçue, le prêt relais n'est pas hors de prix. D'abord, le taux d'intérêt appliqué par la banque est souvent analogue à celui du prêt principal ou parfois supérieur de 0,20 à 0,30 %. Ensuite, la durée de ce prêt est courte ce qui explique son coût relativement modéré.

A titre d'exemple, le courtier en crédits CAFPI indique qu'un prêt relais d'un montant de 200.000 € à 1,5 % coûte 2.000 € d'intérêts sur 1 an, soit 166 € par mois.

Attention : ce taux de crédit, comme un crédit classique, majorer le TAEG (taux annuel effectif global) et peut provoquer un dépassement du taux d'usure ; ce qui rend impossible l'octroi du prêt.

Durée

La durée du prêt relais est fixée à 12 mois, renouvelable une fois. Il faudra donc céder le bien en question avant cette échéance. Et si l'on est coincé, il faudra baisser le prix de son bien pour le vendre dans les temps. Si le bien n'est vendu au bout de 24 mois, la banque convertit le prêt relais un crédit principal.

Bilan

Côté avantages, le particulier ne cumule pas les mensualités de l'ancien et du nouveau prêt susceptible de peser sur ses finances et d'exploser le ratio d'endettement autorisé. De plus, les intérêts de ce prêt de courte durée ne sont pas hors de prix et sont payés en différé, soit une fois le crédit soldé dès la vente du bien actée. A noter qu'aucune indemnité en cas de remboursement anticipé n'est facturée.

En revanche, la mise en place de ce prêt génère des frais (de dossier, de garantie, assurance-emprunteur) et un surcoût du taux d'intérêt qui peut être plus élevé que celui du crédit principal.

Laurence Boccara

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