Ils sont toujours bas… mais ils remontent. Depuis le début de l’année, les taux de crédit immobilier progressent. Alors qu’en avril 2021, on empruntait en moyenne, toutes durées confondues, à 1,07 % (hors assurance), le taux moyen a atteint 1,27 % un an plus tard, selon l’Observatoire Crédit logement CSA. Avec des hausses de barèmes qui varient selon les banques.
« Depuis janvier 2022, les établissements bancaires ont augmenté leur barème de taux entre 0,20 point à 0,75 point, en fonction de leurs objectifs de production », pointe Sandrine Allonier, porte-parole du courtier VousFinancer. « Pour un couple de primo-accédants avec 3 500 euros de revenus totaux et 10 % d’apport, le taux peut ainsi aller aujourd’hui de 1,42 % à 2,05 % sur vingt ans », précise-t-elle.
Premières victimes de ces secousses sur les taux : les primo-accédants et les ménages modestes. « Nous constatons chez nous depuis le début de l’année une baisse de 5 % à 7 % des acheteurs de moins de 35 ans et des employés et ouvriers », déplore Yann Jéhanno, président du réseau d’agences immobilières Laforêt.
« Leur taux d’endettement dépasse le plafond des 35 %, ils peinent à se constituer un apport et à suivre la hausse des taux », souligne-t-il. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques, dans le cas général, de ne pas prêter aux ménages sur plus de vingt-cinq ans et de faire en sorte que le taux d’endettement de l’emprunteur ne dépasse pas 35 % de ses revenus.
Taux d’usure dépassé
A la hausse des taux, au durcissement des conditions d’octroi, et surtout au niveau élevé des prix immobiliers, s’ajoute, pour ces emprunteurs, le faible niveau de l’usure, c’est-à-dire des taux maximaux auxquels les banques sont autorisées à prêter. Pour les prêts de vingt ans et plus, le taux d’usure n’est, depuis début avril, que de 2,40 %.
« Avec la hausse des taux, beaucoup de projets émanant des primo-accédants et des ménages modestes dépassent le taux d’usure au moment des calculs », constate Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi, précisant estimer que dans son réseau, en mai, « l’ordre de grandeur pour les dossiers refusés à cause du taux d’usure est d’un sur quatre, mais il est difficile à préciser car il nous arrive de ne pas présenter des dossiers à la banque comme nous savons qu’ils seront refusés pour cette raison ».
Pour comprendre, il faut savoir que ces taux d’usure sont calculés chaque trimestre par la Banque de France, pour les différentes catégories de crédit, sur la base des taux moyens pratiqués par les prêteurs le trimestre précédent, augmentés d’un tiers. (C’est le taux annuel effectif global – TAEG – qui compte, qui inclut tous les coûts liés au crédit). Ils ont donc toujours un trimestre de retard sur les taux pratiqués, ce qui peut poser souci en période de hausse des taux.
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