Le taux d’usure limite l’accès au crédit immobilier

Contexte difficile pour les emprunteurs qui subissent, depuis quelques temps déjà, les restrictions imposées à l’acquisition immobilière. Les conditions deviennent de plus en plus compliquées pour espérer emprunter avec un dossier fragile ou un manque de ressources. Ce phénomène vient se renforcer avec l’application du taux d’usure imposé aux banques. On vous explique tout !

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure correspond à la notion du Taux Annuel Effectif Global (TAEG), soit le taux maximal autorisé aux établissements financiers dans l’octroi d’un crédit immobilier. Concrètement, les banques ne peuvent pas proposer un taux supérieur au taux d’usure à leurs emprunteurs, sous peine de s’exposer à des sanctions pénales (deux ans de prison et 300 000 € d’amende). Cette limite est fixée chaque fin de trimestre pour celui d’après par la Banque de France.

Ce taux s’associe également avec les éléments suivants dans le calcul du TAEG :

• Le taux d’intérêt du prêt ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais de l’évaluation d’un bien immobilier ;
• Les frais éventuels dus à un intermédiaire, tel un courtier ;
• Le coût des assurances et des garanties obligatoires (hypothèque ou caution) ;
• Les frais de gestion (ouverture d’un compte, tenue de compte, etc.).

Dans son principe, le taux d’usure est censé agir comme une protection pour l’emprunteur, puisqu’il impose une régulation des taux aux organismes prêteurs et les empêche de pratiquer des tarifs prohibitifs. Dans la pratique, cela est un peu plus compliqué que ça.

Le calcul du taux d’usure

Vous l’aurez compris, le taux d’usure a une application rétroactive, puisque la Banque de France se base sur les taux moyens pratiqués par les banques au trimestre écoulé et les majore d’un tiers. Elle différencie également plusieurs catégories de prêt par type et durée, afin de déterminer un taux d’usure spécifique à chacun.

Ainsi, on peut retrouver :

• Le prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
• Le prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans ;
• Le prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus ;
• Le prêt à taux variable ;
• Le prêt relais.

De manière plus concrète, au 4ème trimestre 2021, le taux moyen pratiqué par les banques pour un prêt fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans était estimé à 1,79 %. Au premier trimestre 2022, il se retrouve majoré d’un tiers, passant à un taux d’usure fixé à 2,39 %. Ainsi, pour ce trimestre-ci, les banques ne pourront pas octroyer des crédits de ce type-là à un TAEG supérieur à 2,39 %, sous peine de se voir appliquer des sanctions.

La limite du taux d’usure

Bien que le taux d’usure se soit institué selon une intention louable, la démarche ne rencontre guère l’intérêt escompté. Le taux d’usure est décrié par les professionnels du prêt immobilier, le jugeant bien trop incohérent et déconnecté. En effet, le taux d’usure est un calcul qui s’établit dans le passé, sur des données datées qui ne prennent aucunement compte des évolutions du marché. Ainsi, dans un contexte où les taux montent en flèche sur une durée très réduite (chaque mois, les taux augmentent de 0,20 % depuis février), le taux d’usure ne peut amorcer de hausse avant le trimestre prochain. En bref, il ne reflète guère la réalité, et les taux pratiqués actuellement, pour cause d’inflation, viennent se heurter au taux d’usure correspondant à des taux obsolètes, créant cet effet de « ciseaux » identifié par de nombreux acteurs de la finance et de l’immobilier.

Les conséquences : un contexte peu favorable au prêt immobilier pour de nombreux emprunteurs

Les exigences du HCSF, soit un taux d’endettement plafonné à 35 % et une durée d’emprunt ne pouvant excéder 25 ans, avaient déjà limité grandement l’accès au crédit pour les profils les plus fragiles, mais la remontée des taux de ces derniers mois, couplée à une inflation générale sur le plan international, a achevé de les écarter complètement des prêts immobiliers. Pour des dossiers sans apport, il devient quasi-impossible d’espérer un financement. A présent, ce sont les profils plus classiques (soit la classe moyenne) qui se retrouvent pénalisés par une politique gouvernementale et bancaire stricte. Ces deux catégories d’emprunteur sont les plus touchées par ce phénomène.

Pour ce trimestre, par exemple, les banques ne peuvent pas céder de prêt à un taux supérieur à 2,40 % pour un emprunt à taux fixe sur une durée de plus de 20 ans, sachant que les taux flambent rapidement. En janvier 2022, il était encore possible d’emprunter à moins de 1 % d’intérêt sur 20 ans ; à présent, le taux moyen du mois d’avril s’établit à 1,35 %. Une escalade immense !

« La hausse des taux immobiliers et la barrière qu’impose le taux d’usure en vigueur ne permettent plus aux banques de proposer des crédits. Depuis mai, certains groupes bancaires ont arrêté la production de prêt jusqu’au prochain trimestre, » informe Christophe Probst, responsable commercial chez Cyberprêt.com. En effet, un choix crucial s’impose de plus en plus aux banques : soit prêter à perte, ou arrêter complètement les financements. « Les taux n’étant pas destinés à décroître prochainement, le paysage du prêt immobilier s’annonce difficile à l’avenir, poursuit-il. Cependant, la hausse des taux ne s’est pas encore répercutée sur les taux pratiqués par les banques et la plupart continuent de prêter. Il est plus que temps de profiter d’un financement ! »

L’assistance d’un courtier

Plus que jamais, l’accompagnement et le conseil d’un courtier immobilier s’avèrent primordiaux dans l’obtention d’un prêt. Sans être guidé par un expert, il paraît compliqué de parvenir à trouver une solution bancaire en cavalier seul. Le courtier immobilier n’est pas uniquement capable de décrocher le meilleur taux de crédit, mais il jouit également de relations privilégiées avec les banques qui lui confèrent une force de négociation plus importante. Faire appel à un courtier immobilier peut être la solution pour être financé !