Propriétaires Trois étapes pour obtenir l’expulsion de son locataire
Étape 1 : mandater un huissier de justice pour obtenir l’exécution du bail
La plupart des contrats de location contiennent une clause résolutoire permettant la résiliation automatique du bail en cas de non-respect de certaines obligations. Dans ce cas de figure, en cas de non-paiement du loyer par exemple, le propriétaire doit commencer par contacter un huissier de justice afin de faire signifier à son locataire un commandement de payer. Cet acte lui ordonne d’exécuter ses obligations et précise les sommes à payer (loyers en retard, frais de réparation suite à des dégradations, etc.).
Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour se conformer au contrat de bail et régler les frais d'huissier. S’il exécute le commandement de payer, la procédure d’expulsion s’arrête là.
Attention, la clause résolutoire n’est valable que pour certains manquements, (non-paiement des loyers, défaut de jouissance paisible, le non-versement du dépôt de garantie ou encore la non-fourniture de l’attestation d’assurance.
Dans tous les autres cas, il est impossible d’utiliser cette clause pour résilier le contrat de bail.
Le propriétaire doit alors directement assigner le locataire, via acte d’huissier, devant le tribunal judiciaire du lieu où se trouve le logement. Une mise en demeure préalable est possible. Elle n’est toutefois pas obligatoire. La résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire dépendent alors des éléments apportés par les parties.
Étape 2 : saisir le Tribunal pour constater la résiliation du contrat de bail
Si le locataire ne répond pas positivement au commandement de payer transmis par l’huissier, le bailleur doit alors saisir le tribunal judiciaire. Ce dernier va tout d’abord constater la résiliation du contrat de location avant de prononcer l’expulsion de l’occupant.
Cette étape peut être longue. En effet, le juge est autorisé à accorder des délais au locataire allant de 3 à 36 mois afin de lui permettre de se conformer à ses obligations. Tout dépendra de l’âge du locataire, de son état de santé ou encore de sa situation familiale.
À la fin de cette étape, le propriétaire détient enfin un jugement d’expulsion du locataire.
Étape 3 : mettre en œuvre la procédure d’expulsion de son locataire
Là encore, il est nécessaire de faire appel à un huissier pour procéder à l’expulsion. Le jugement du tribunal n’autorise pas à forcer le locataire de quitter le bien ou à changer les serrures du logement. On peut en effet être condamné pour violation de domicile. Puis encourir de lourdes sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.
L'huissier peut informer au préalable le locataire de son intervention ou se présenter directement à son domicile. Cette procédure d’expulsion ne peut être mise en œuvre qu’entre 6 heures et 21 heures, les jours ouvrables. Il est donc strictement interdit d’intervenir un dimanche ou un jour férié. La plupart du temps, l’huissier pénètre dans le logement avec l’autorisation du locataire et dresse un procès-verbal contenant un inventaire précis des meubles.
Si le locataire refuse d’obtempérer, l’huissier dresse un procès-verbal formalisant la tentative d’expulsion. Il doit alors faire appel à la police pour faire exécuter le jugement. Il arrive également que le locataire soit absent au moment de l’intervention de l’huissier. Dans ce cas de figure, ce dernier doit faire appel à un serrurier pour entrer dans le logement. La présence de la police est alors absolument indispensable.
Quelques calculs rapides permettent de constater que l’expulsion d’un locataire peu scrupuleux peut prendre plusieurs années. Par ailleurs, si les propriétaires sont autorisés à engager une procédure d’expulsion pendant la trêve hivernale, l'exécution de la décision ne pourra pas avoir lieu avant le 1er avril. Afin d’éviter une telle situation, il est donc vivement conseillé aux bailleurs de souscrire à une assurance garantie loyers impayés. Cette dernière indemnise en effet les propriétaires en cas de retard de paiement mais également en cas de dégradation du logement.
Source : Service public