Dans l’environnement actuel (taux bas), l’immobilier luxembourgeois et étranger ne cesse de susciter un grand intérêt chez les résidents luxembourgeois, ceci en raison des performances historiques, du cadre fiscal ou encore de la planification successorale. Pour la plupart d’entre eux, acquérir un bien (une maison par exemple) implique de se rendre dans une banque retail, de conclure un crédit sur 20 ans ou plus et de rembourser chaque mois une mensualité. «Il est demandé aux clients d’apporter 20% de fonds propres et de financer les frais liés à l’enregistrement de l’acte ainsi que les frais de notaire, ce qui représente 7 à 8%. Finalement, ces derniers doivent en général fournir 28% du montant pour pouvoir accéder à un crédit hypothécaire», explique Romain Wolff, Head of Luxembourg Market chez Degroof Petercam.
Financer les investissements dans l’immobilier
Il existe pourtant une alternative à ce prêt «classique»: le crédit Lombard. Moins connu, il est pourtant considéré comme une option intéressante pour la clientèle HNW disposant d’avoirs importants. Ce type de crédit vise les investissements tels qu’une résidence secondaire ou des biens immobiliers pour la mise en location. «Nous avons affaire ici à une clientèle fortunée qui dispose d’un certain patrimoine mobilier lui permettant de profiter de ce type de crédit. En effet, un nantissement du portefeuille d’actifs du client est prévu et il pourrait également être adossé à une inscription hypothécaire (garanties mixtes). Les avoirs investis et déposés en nos livres seront nantis à la hauteur d’un montant à déterminer en appliquant un ratio de couverture selon le type d’investissement.»
À noter que l’objectif du crédit Lombard n’est pas de puiser dans son capital et ainsi réduire son patrimoine investi, perdant de ce fait la faculté à le faire grandir, mais bien d’utiliser ce potentiel pour faire levier et investir son capital dans l’immobilier (voire même dans d’autres biens, comme des voitures de collection, des œuvres d’art, etc.).
Prenons l’exemple d’un investisseur souhaitant obtenir un crédit de 1 million d’euros et disposant en garantie d’un portefeuille sous gestion de 5 millions d’euros. Dans le cadre d’une convention de nantissement réalisée avec la banque, ce crédit est multiplié par un ratio de couverture (compris généralement entre 1,3 et 1,6). Par exemple, pour un ratio de 1,4, un montant de 1,4 million d’euros sera à nantir sur les 5 millions d’euros dont dispose l’investisseur. Le nantissement n’empêchant pas de continuer à faire gérer et ainsi fructifier ces avoirs en compte.
Financer les investissements dans l’immobilier. (Photo: Unsplash)
Une offre sur mesure
Pour la banque comme pour le client, qu’il soit un particulier ou une société, le crédit Lombard présente de solides avantages. D’une part, il permet de garder un contrôle sur les garanties au niveau de la banque et de proposer des crédits à des taux débiteurs très bas. D’autre part, les investisseurs disposent d’une solution sur mesure en fonction des garanties sous-jacentes. «Le client peut laisser le bien libre d’hypothèque s’il a les avoirs sur ses comptes: il a alors accès à des taux très faibles car le risque crédit dans le chef de la banque est minime. De plus, la banque se montre très conciliante si le client souhaite changer les modalités de crédit (ex.: augmentation ou prorogation).»
Protéger et rassurer les clients
La banque Degroof Petercam affiche une expertise en matière de crédit depuis plus de 10 ans. «Notre département Crédits analyse la situation des clients pour confectionner une opération correspondant à leurs besoins. Les garanties dans les livres de la banque sont ensuite gérées par une convention de nantissement.» En cas de chute des marchés, la banque peut compter sur une marge pour couvrir son risque et protéger le client. «C’est pourquoi nous appliquons un ratio de couverture. Nos avoirs en gestion se trouvent dans une fourchette de 2 à 5 millions d’euros, tandis que le besoin moyen en crédit navigue entre 750.000 euros et un 1.500.000 euros. Rares sont les situations où les sous-jacents donnés en garantie baissent en dessous du seuil minimal et, auquel cas, la banque s’efforce de trouver un compromis avec le client.» De quoi rassurer les investisseurs soucieux de leurs placements.
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