Crédit immobilier: Quel salaire en 2023 pour emprunter 100.000, 200.000, 300.000 ou 500.000 euros?

100.000 euros, 200.000 euros, 300.000 euros, 500.000 euros... De belles sommes pour réaliser un achat immobilier (voir nos simulations en fin d'article). Si dans certaines villes, ces budgets correspondent à l'achat d'une maison, dans d'autres, notamment en petite couronne parisienne et à Paris, il correspond plutôt à un deux-pièces ou trois-pièces. Quel que soit le type de logement visé, les conditions à remplir pour emprunter une certaine somme d'argent à la banque sont les mêmes et concernent les revenus, les charges, la durée et le taux immobilier sans oublier l'assurance.

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1) Vos revenus et vos charges

Tout d'abord pour estimer votre capacité d'emprunt, vous devrez prendre en compte vos revenus totaux et vos charges actuelles (logement et éventuellement vos crédits en cours). La banque étudie en effet vos différentes charges pour définir votre taux d'endettement. Attention si vous avez un crédit en cours, notamment un crédit à la consommation, puisque la mensualité sera évaluée et diminuera votre capacité d'emprunt d'autant pour ne pas dépasser 33% d'endettement au total.

Notez que le taux d'endettement maximum est de 35%, mais ce dernier est calculé assurance emprunteur incluse. Mieux vaut donc vous baser sur un tiers de vos revenus pour vos estimations de capacité d'emprunt.

Si vous avez des crédits en cours (crédit voiture, prêt étudiant, etc.), selon la durée restante et le montant de votre apport, la bonne solution est de les rembourser avant de faire la demande de crédit immobilier afin de ne pas limiter votre capacité d'emprunt.

Vos revenus pris en compte sont vos revenus nets avant imposition et il ne s'agit pas uniquement de votre salaire. D'autres revenus sont pris en compte, notamment vos revenus locatifs et certaines primes selon leur récurrence. En revanche, les aides sociales et pensions ne sont pas toujours prises en compte pour définir votre capacité d'emprunt.

"Sous l'effet des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, certaines banques ont fait évoluer les revenus qu'elles prenaient en compte vers un calcul plus favorable pour les emprunteurs. Ainsi, les revenus fonciers, perçus et à percevoir, sont dorénavant retenus à 90% du montant du loyer au lieu de 70% auparavant et les commissions, primes, part variable sont retenues à 90% de leur moyenne sur 2 ans (au lieu de 50%) s’ils sont considérés comme pérennes… Cela permet de rentrer plus facilement dans les clous et de rester sous la barre de 35% de taux d’endettement", explique Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier immobilier Vousfinancer.

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2) La durée du crédit immobilier

Autre élément qui a une incidence sur le montant que vous pouvez emprunter à la banque, la durée du crédit. Plus celle-ci sera longue, plus vous pourrez emprunter de capital. En revanche, le taux sera plus élevé sur 25 ans que sur 15 ans et cela augmentera le coût total de votre crédit immobilier.

Le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) limite la durée d'emprunt à 25 ans. Ainsi, les durées dépassant 25 ans sont proscrites, sauf dans le cas d'une acquisition dans le neuf ou dans l'ancien avec travaux, le différé d'amortissement peut porter la durée maximale à 27 ans.

3) Quel salaire?

Pour définir l'enveloppe que vous pouvez emprunter, le taux d'intérêt a un impact. Plus il sera bas, plus vous pourrez emprunter de capital. Avec une durée courte, le taux d'intérêt est généralement plus faible. Toutefois, la mensualité sera plus élevée pour un emprunt sur une courte durée, ce qui nécessite d'avoir des revenus plus élevés ou d'emprunter moins de capital.

Au regard de tous ces élements, voici des estimations* du salaire nécessaire pour emprunter 500.000 euros, 300.000 euros, 200.000 euros et 100.000 euros en fonction de la mensualité assurance incluse, de la durée d'emprunt et des taux d'intéret et d'assurances moyens.

Pour emprunter 100.000 euros*, votre salaire devra s'élever à près de:

- 2067 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 682 euros

- 1652 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 545 euros

- 1419 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 468 euros

Pour emprunter 200.000 euros*, votre salaire devra s'élever à près de:

- 4094 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1351 euros

- 3270 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 1079 euros

- 2813 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 928 euros

Pour emprunter 300.000 euros*, votre salaire devra s'élever à près de:

- 6125 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 2021 euros

- 4891 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 1614 euros

- 4204 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 1.463 euros

Pour emprunter 500.000 euros*, votre salaire devra s'élever à près de :

- 10179 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 3359 euros

- 8131 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 2683 euros

- 6985 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 2430 euros

*Simulations d'emprunt réalisées en décembre 2022 sur le site d'Empruntis avec des taux moyens non négociés, soit 2,3% sur 15 ans, 2,4% sur 20 ans et 2,55% sur 25 ans et sans apport et avec un taux d'assurance de 0,36%.

Pour rappel, nous avions fait la même simulation il y a un an fin 2021. Les taux ayant fortement augmenté depuis, il faut gagner beaucoup plus pour emprunter la même somme.

Pour emprunter 200.000 euros** votre salaire devait s'élever fin 2021 à près de:

• 3.537 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1.238 euros
• 2.782 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 974 euros
• 2.345 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 821 euros

Pour emprunter 300.000 euros** votre salaire devait s'élever fin 2021 à près de:

• 5.305 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1.857 euros
• 4.174 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 1.461 euros
• 3.514 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 1.230 euros

Pour emprunter 500.000 euros** votre salaire devait s'élever fin 2021 à près de:

• 8.842 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 3.095 euros
• 6.957 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 2.435 euros
• 5.868 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 2.054 euros

**Simulations d'emprunt réalisées en décembre 2021 avec des taux moyens non négociés, soit 1,20% sur 25 ans, 1,05% sur 20 ans et 0,90% sur 15 ans, sans apport avec un taux d'assurance de 0,30% et un taux d'endettement de 35%.

Quel apport immobilier pour emprunter ces sommes?

S'ajoute à ce budget votre apport personnel qui vous donne une idée globale de votre pouvoir d'achat immobilier. Les banques demandaient d'apporter l'équivalent de 10% en apport personnel. Mais aujourd'hui, l'apport personnel demandé par les banques s'envole. Le montant moyen d'apport personnel à l'échelle nationale est passé de 48.000 euros l'an dernier à plus de 60.000 euros aujourd'hui, soit une hausse de 25% sur 1 an, selon Cafpi. Une augmentation liée évidemment à la hausse globale des prix de l'immobilier mais pas seulement. On voit qu'en parallèle le poids de l'apport progresse lui aussi puisqu'on passe de 16% à 18% cette année. Preuve que les banques prennent de plus en plus de précautions. Et encore, ce sont des chiffres sur la tendance nationale.

Dans le détail, c'est à Paris que l'apport est le plus élevé et le plus lourd. Ici on frôle désormais les 150.000 euros d'apport, soit plus de 27% du montant qu'on emprunte en moyenne pour acheter un logement dans la capitale.

Mais attention, pour ceux qui pensent avoir l'épargne suffisante pour tout mettre dans l'apport, cela risque de ne pas suffire justement. Car les banques prennent de plus en plus de précautions avant de vous prêter de l'argent. Donc elles veulent, en plus de l'apport, ce qu'on appelle de l'épargne de précaution. En clair qu'il vous reste sur votre compte en banque, après l'obtention de votre crédit, de quoi faire face à toute dépense imprévue. Il y a évidemment les travaux de rénovation potentiels à réaliser mais sachez que la hausse des coûts de l'énergie et en particulier du carburant sont de nouveaux éléments pris en compte par les banques.