Dommages ouvrage : pour quels travaux est-elle obligatoire ?

La garantie dommages ouvrage est obligatoire pour les professionnels et particuliers qui interviennent sur un chantier de construction, de rénovation ou de réhabilitation du bâti, en qualité de maître d’œuvre.

En d’autres termes, elle s’impose à celui ou celle qui est en charge de l’exécution et de la bonne réalisation des travaux : particulier maître d’ouvrage, constructeur de maisons individuelles, bureau d’études, cabinet d’architecte, promoteur immobilier, etc.

Rendue obligatoire depuis janvier 1978 tant par la loi Spinetta que le Code des assurances, que couvre la dommage-ouvrage exactement ? Nous faisons le tour de la question dans ce dossier.

Les travaux pour lesquels il faut disposer d’une dommage-ouvrage

L’article L. 242-1 du Code des assurances est libellé comme suit :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792 […] du Code civil ».

En d’autres termes, l’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour tous les travaux couverts par ailleurs par une garantie décennale. Ainsi, elle doit être souscrite dès que les interventions sur le chantier sons susceptibles de :

• Compromettre la solidité de l’ouvrage
• ET / OU rendre l’ouvrage impropre à sa destination

En clair, la dommage-ouvrage s’impose pour les travaux de gros œuvre, mais également pour ceux de second œuvre s’ils menacent la sécurité des occupants.

Les travaux compromettant la solidité ou la stabilité de l’ouvrage

L’assurance dommages ouvrage garantit les travaux qui peuvent entraîner un vice de construction, une malfaçon ou qui peuvent être compromis par un vice du sol découvert après le lancement du chantier.

Elle couvre donc les travaux réalisés par les professionnels dès lors qu’ils affectent la solidité de l’ouvrage, soit par leur nature, soit pas leur structure d’éléments indissociables du bâtiment.

L’intervention de l’assurance peut donc être conséquente, si elle a pour but de remettre en état une toiture qui s’effondre ou un sol qui s’affaisse par exemple.

Les travaux rendant le bien impropre à sa destination ou à son usage

L’assurance dommages ouvrage intervient également lorsque les travaux réalisés rendent le bien inhabitable, ou du moins impropre à sa destination ou à son usage. C’est le cas si le bien est loin d’être conforme à ce que l’on est en droit d’attendre d’une construction aux normes récentes.

Ainsi, imaginez une infiltration d’eau par les façades et parois qui rend le bien humide en toutes circonstances, ou encore une isolation si mal réalisée que les déperditions thermiques sont bien au-delà des niveaux habituels.

La garantie dommage-ouvrage vient donc garantir la sécurité et le besoin de décence des habitants en prenant en charge rapidement le coût des travaux à effectuer pour réparer le bien…

Quelle différence entre l’assurance dommages ouvrage et l’assurance décennale ?

Les travaux couverts par les deux assurances sont exactement les mêmes, mais l’assurance dommage-ouvrage se distingue de l’assurance décennale par deux points extrêmement importants :

• L’assurance dommages ouvrage est souscrite par le maître d’œuvre, alors que l’assurance décennale est souscrite par chaque artisan ou entreprise du BTP intervenant au chantier
• L’assurance dommages ouvrage n’implique pas de recherche de responsabilité et intervient très rapidement, sous 90 jours au maximum après la constatation des dommages

On peut donc dire que la garantie dommage-ouvrage est plus protectrice que la garantie décennale, car elle va permettre au propriétaire du logement une remise en état rapide de son bien immobilier. C’est ensuite à l’assureur dommage ouvrages de se retourner contre les artisans responsables et de s’engager dans des procédures juridiques, souvent longues et complexes.

Exemples concrets de travaux couverts par la dommage-ouvrage

Une image vaut mille mots, voici donc des exemples de travaux couverts par l’assurance dommages ouvrage afin de vous faire une idée précise du champ d’intervention de l’assureur :

• Travaux de toiture : celle-ci n’est pas stable et menace de s’effondrer, en raison de la charpente ou du revêtement par exemple
• Travaux de fondations : celles-ci ne suffisent plus à supporter l’ouvrage, à cause d’un vice du sol ou d’un vice de construction par exemple
• Travaux d’étanchéité à l’air ou à l’eau : ceux-ci provoquent des infiltrations par les toits, les murs ou les sols
• Travaux de raccordement : les canalisations enterrées fuient ou sont rompues, dégradant le bâti et entraînant des pertes d’eau importantes
• Travaux électriques ou de plomberie : ceux-ci sont non-conformes, le risque d’incendie ou de débordement d’eau est réel
• Travaux de maçonnerie : des fissures importantes apparaissent sur les murs et planchers et compromettent l’usage du bien
• Travaux de terrassement : les éléments comme les terrasses et vérandas, indissociables du bâti et disposant de fondations, dont également garantis
• Travaux d’isolation et de ventilation : facture énergétique trop élevée, mauvaise ventilation des locaux entraînant de la condensation, etc.

En pratique, les tribunaux étant de plus en plus protecteurs envers le consommateur, retenez que tous les travaux de gros œuvre et de second œuvre doivent être couverts par une assurance dommage-ouvrage.

Exemples concrets de travaux exclus de la dommage-ouvrage

L’assurance dommages ouvrage, tout comme la responsabilité décennale, n’ont pas pour vocation d’embellir le bien ou d’enrichir le propriétaire. Ainsi, la dommage-ouvrage ne couvre pas :

• Les dommages d’ordre esthétique : décoloration des tuiles exposées au soleil, petites fissures sur le mur ou le sol, écaillement des peintures, etc.
• Les dommages résultant d’un aléa extérieur aux travaux : incendie, inondation, catastrophes naturelles, etc.
• Les dommages résultant d’une faute intentionnelle du propriétaire
• Les dommages subis par les éléments dissociables du bâti, comme le mobilier, l’électroménager ou les effets personnels
• Les dommages dits « immatériels », c’est-à-dire ceux liés à une perte de chance ou à une perte d’exploitation

Retenez que sont exclus tous les travaux qui ne remettent pas en cause la sécurité des habitants, garantis par d’autres assurances comme l’assurance habitation, la garantie de parfait achèvement ou encore la garantie biennale.

Dommages ouvrage : comment se faire assurer ?

Contre toute attente, les assureurs ne sont pas friands de cette garantie. Ils sont donc peu nombreux à la proposer et le montant de la prime est de façon générale assez élevée.

Comptez au minimum 2 900 euros pour trouver une assurance dommages ouvrage, pour un ratio compris entre 1 et 12 % du montant des travaux. Vous avez donc tout intérêt à comparer les prix le plus tôt possible, car c’est une assurance à prime unique.

Vous versez la prime en une seule fois et ne pouvez pas étaler vos cotisations dans le temps. Rechercher votre assureur avant même de lancer le projet est idéal, puisque vous pourrez intégrer le montant de la dommage-ouvrage dans un prêt professionnel ou un crédit immobilier.

Pour dénicher le contrat correspondant à vos attentes et couvrant les travaux prévus, utilisez notre simulateur en ligne afin de recevoir plusieurs propositions des nos assureurs partenaires.