Immobilier : faire des économies en rachetant son crédit

« Les rachats de confort à répétition pour dégager des économies sur le taux sont derrière nous puisque, depuis quelques mois, les barèmes affichés par les banques remontent sensiblement. Toutefois, cette opération qui rime avec un changement de crédit et de banque s'avère intéressante dans quelques cas précis où il y a une obligation de changer les caractéristiques du prêt », affirme Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis.

Cela peut être par exemple le cas d'une séparation des co-emprunteurs avec le besoin éventuel pour l'un des deux de verser une soulte à l'autre et de continuer à financer seul le bien.

Autre scénario : « un emprunteur qui pour cause de mutation professionnelle décide de mettre sa résidence principale en location pour plusieurs années. Il cherchera à aligner sa mensualité de crédit avec son futur loyer. Et pour cela, il aura intérêt à allonger la durée du crédit pour faire baisser la mensualité. Il sera parfois plus simple de changer de crédit et donc de racheter celui en cours », affirme Ludovic Huzieux.

Gagner en pouvoir d'achat

Pour ceux qui détiennent un crédit immobilier depuis 10 ans et qui n'ont jamais eu l'occasion de le renégocier, le jeu en vaut encore la chandelle même si les taux remontent. « En 2012, un crédit sur 25 ans avoisinait 3,35 %. Si aujourd'hui après 10 ans de remboursement, un emprunteur repart sur un nouveau prêt de 15 ans, le taux s'établit à un peu plus de 1 %, c'est appréciable », souligne Guillaume Dubosq, directeur de l'animation commerciale chez Cafpi.

Enfin le rachat de crédit peut être utile quand une personne décide de regrouper différents crédits en cours.

« Face à un empilement de mensualités dues à de nombreux prêts (immobilier, consommation, revolving, automobile) et qui pèse lourd dans un budget, il est possible de tous les racheter. Cela permet de repartir avec un crédit immobilier unique avec une mensualité supportable. Souvent, cette opération permet d'abaisser le ratio d'endettement à un niveau supportable », précise Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.com. En cette période de baisse de pouvoir d'achat pour cause de regain d'inflation, cet aménagement de la dette n'est pas un confort superflu.

Jouer sur la durée ou sur le montant

Pour envisager un rachat de crédit, les spécialistes ont tendance à dire qu'il faut constater un écart de taux de 1 % entre celui du « vieux » crédit en cours et le nouveau. Si c'est le cas, la stratégie est financièrement gagnante avec trois options envisageables. D'abord, la mensualité reste inchangée avec un taux d'intérêt moindre. Résultat, le crédit sera remboursé plus vite et coûtera donc moins cher.

Ensuite, la durée reste inchangée et on privilégie la baisse de mensualité. C'est une façon de se dégager du pouvoir d'achat qui par les temps qui courent est appréciable. Enfin, rien n'empêche de mixer les deux solutions.

Un rachat nécessite de solder le crédit en cours, de changer de banque et d'en souscrire un autre. Ces différentes phases génèrent des coûts. Il faut commencer par s'acquitter des indemnités de remboursement anticipé (IRA) du crédit en cours. Elles sont égales à 6 mois d'intérêts dans la limite de 3 % du capital restant dû. S'ajoutent, les frais consécutifs à la prise d'une garantie financière (caution ou hypothèque) relative au nouveau crédit.

Enfin, il convient de régler les frais de dossier (1 % du capital emprunté avec un plafond compris selon les enseignes entre 1.000 et 2.000 €) facturés par la banque ou le courtier qui s'est chargé de l'opération. « A noter que les frais générés par le rachat sont intégrables dans la nouvelle enveloppe de crédit », signale Sandrine Allonier.