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Savez-vous que votre copropriété peut se passer des services d'un syndic professionnel ? En effet, si une majorité de vos copropriétaires le souhaitent, l'un d'entre vous peut devenir syndic bénévole. Il est alors possible de réaliser d'importantes économies d'honoraires. Toutefois, pour le copropriétaire désigné, ce fonctionnement nécessite d'avoir du temps et d'être organisé.
Le syndic bénévole doit être élu en assemblée générale
Le syndic d'une copropriété ne doit pas être obligatoirement un professionnel. Les copropriétaires peuvent décider d'élire l'un d'entre eux syndic bénévole. Pour cela, ils doivent faire porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question du «renouvellement du mandat du syndic ou l'élection d'un syndic bénévole». Cette demande doit être transmise au syndic professionnel par Lettre Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR) au moins deux mois avant la date estimée de la tenue de l'assemblée générale.
Au début de la réunion, il faut élire un des copropriétaires présents au poste de secrétaire de séance, à la place du syndic professionnel. Les feuilles de présence, les pouvoirs et le procès-verbal doivent rester en possession des copropriétaires.
L'élection du syndic bénévole se fait normalement à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Néanmoins, si le vote n'atteint pas la majorité absolue tout en obtenant au moins un tiers des voix, un deuxième scrutin est organisé. Le syndic bénévole peut alors être élu avec la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Un vote doit ensuite approuver son contrat de mandat.
A savoir
Il est préférable de ne pas tenir l'assemblée générale dans les locaux du syndic professionnel. Une fois remercié, il peut en effet demander aux copropriétaires de quitter les lieux, ce qui risque d'entraîner la nullité des décisions votées.
Le syndic bénévole remplit la même mission que le syndic professionnel
Le syndic bénévole représente le syndicat des copropriétaires dans la gestion courante de la copropriété. Il agit en leur nom et pour leur compte. Il doit s'occuper de l'administratif (assemblées générales, gestion de contrats et du personnel…), de la comptabilité (tenue du grand livre, appels de fonds, paiement des factures…) et des travaux (devis, suivi…).
Le syndic bénévole doit donc avoir du temps disponible pour la copropriété, faire preuve d'organisation et savoir user de diplomatie. Pour remplir sa mission, il peut utiliser un logiciel de gestion.
En pratique, le choix d'un syndic bénévole présente plusieurs avantages: une réduction des honoraires et des coûts (négociation en direct avec les fournisseurs), une meilleure réactivité face aux différents problèmes et un suivi plus strict des travaux comme des dépenses.
A noter
Pour permettre au syndic bénévole d'assurer son rôle, le syndicat des copropriétaires doit ouvrir un compte bancaire à son nom. Il est nécessaire de le faire avant l'élection du syndic bénévole.
Le syndic bénévole a moins de contraintes que le syndic professionnel
Contrairement au syndic professionnel, le bénévole n'est pas obligé de justifier d'une formation ou d'une expérience particulière. Il n'est pas non plus obligé de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Toutefois, compte tenu des risques de voir sa responsabilité engagée, le syndic bénévole a tout intérêt à souscrire une assurance. Le montant des primes peut dans ce cas être pris en charge par la copropriété. Il lui est également recommandé d'adhérer à une association professionnelle pour l'assister dans sa mission.
Le syndic bénévole est-il rémunéré?
Oui. En général, le syndic bénévole exerce sa fonction gratuitement et perçoit simplement le remboursement de ses frais. Néanmoins, il peut tout à fait être rémunéré si les copropriétaires le souhaitent. Dans ce cas, ses émoluments doivent être fixés dans son contrat de mandat. Dans tous les cas, sa rémunération sera très inférieure à celle d'un syndic professionnel, ce qui permet à la copropriété de réaliser des économies.
Le syndic d'une copropriété peut être l'un des copropriétaires. Ce choix peut s'avérer judicieux pour réduire les coûts. Le syndic bénévole peut être rémunéré.
