Tic, tac… Une grosse semaine nous sépare du 1er juillet et, chez les professionnels de l’immobilier, on compte, littéralement, les jours ! C’est à cette date que doivent évoluer, pour le trimestre qui s’ouvre, les « taux d’usure » – les taux maximaux auxquels les banques peuvent prêter. Si la formule de calcul normale est appliquée, ils devraient grimper légèrement. Mais pas assez, aux yeux de nombreux professionnels. A la demande des banques, Bercy devrait annoncer une mesure d’ajustement dans les jours à venir.
Le sujet est très technique, mais aussi très sensible pour le gouvernement… et, surtout, il a des conséquences financières pour les Français en quête d’un prêt immobilier. De la variation de ces taux d’usure dépend, en effet, en partie l’évolution des taux des crédits dans les semaines et mois à venir, et les volumes de crédits accordés. L’enjeu est clé en plein débat sur le pouvoir d’achat.
Pour comprendre, il faut savoir que le taux d’usure est un mécanisme de protection de l’emprunteur contre des taux de crédit abusifs. Chaque trimestre, pour chaque type de prêts, la Banque de France calcule la moyenne des taux pratiqués les trois mois précédents et ajoute un tiers : il est alors interdit de prêter plus cher. Le taux moyen pratiqué au deuxième trimestre 2022 pour les prêts immobiliers de vingt ans ou plus était 1,8 %, le taux d’usure depuis le 1er avril s’élève donc pour ceux-ci à 2,4 % (1,8 % + 1/3).
Effet de ciseau
Au fil des trimestres et de la baisse des taux des crédits, ce taux d’usure s’était, mathématiquement, effrité, pour aboutir à ce plus bas historique en avril. Depuis plusieurs années, dans le contexte des taux bas, les courtiers critiquent régulièrement le mécanisme, lui reprochant de bloquer certains dossiers, car l’écart entre les taux pratiqués et l’usure a fondu – un tiers d’un taux bas, c’est forcément moins qu’un tiers d’un taux haut…
La hausse rapide des taux des crédits depuis février a compliqué les choses, générant un effet de ciseau. Temporalité du mode de calcul oblige, la hausse des taux d’intérêt pratiqués par les banques se répercute avec retard sur le taux d’usure : « Les taux pratiqués en janvier pèsent encore sur le taux d’usure fin juin, et comme un taux appliqué pour une vente signée en janvier a, en réalité, été fixé fin 2021 par la banque, on a au total un décalage de six à neuf mois », déplore Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi.
Avec pour conséquence, dit-il, davantage de dossiers bloqués : « On estime que, depuis début mai, un dossier sur quatre ou cinq qui aurait été finançable avant ne passe pas en raison du niveau du taux d’usure, contre environ 10 % auparavant. » « Nous sommes en train d’essayer de chiffrer plus précisément le phénomène », complète Bruno Rouleau, président de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC).
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