Un dérivé immobilier est un type particulier d’ instrument financier dans lequel la valeur du dérivé fluctue en fonction de l’évolution des actifs immobiliers . Les contrats qui couvrent ces dérivés sont généralement souscrits sur la base d’indices immobiliers ; des indices bien construits et largement répartis sont essentiels à ce type de transactions financières. Ces transactions étant assez complexes, ce sont généralement les sociétés ou les investisseurs avertis qui utilisent les produits dérivés. Des exemples de dérivés immobiliers sont les contrats à terme, les swaps de rendement total ou les obligations avec le dérivé dans la structure obligataire .

Les contrats à terme et à terme sont les transactions les plus courantes utilisant des dérivés immobiliers. Dans un contrat futur typique, un investisseur s’engage à payer un certain montant à un moment futur spécifique. Un autre investisseur paiera alors un multiple d’un indice immobilier convenu. Ce multiple est fixe. Une façon simpliste de voir les choses est que chaque partie parie sur un résultat financier futur différent.

Certains investisseurs immobiliers commerciaux utilisent des stratégies telles que les swaps. Ces derniers effectuent des paiements sur la base d’un indice de taux d’intérêt . Les dérivés immobiliers permettent aux investisseurs d’être sur le marché immobilier sans avoir à acheter et vendre des immeubles. Pour cette raison, un autre terme pour négocier avec les dérivés immobiliers est l’immobilier synthétique.

Si l’investisseur dispose d’un bien locatif et d’un prêt dont les paiements sont fixes, les variations du montant du loyer qu’il peut facturer signifient qu’il peut ne pas être en mesure de couvrir ces paiements avec le montant des revenus qu’il tire du bien. L’utilisation de produits dérivés peut aider à gérer cette possibilité ; l’investisseur peut profiter de la fluctuation de la valeur de l’immeuble sans avoir à le vendre. Les taux de location fluctuent souvent avec la valeur des propriétés, de sorte que les dérivés peuvent aider à fournir un revenu supplémentaire pendant les périodes où le loyer est bas. La difficulté est de décider exactement quelle dérivée est la meilleure à utiliser.

Essentiellement, les transactions financières avec des dérivés immobiliers ont deux contreparties qui échangent des espèces sur la base de la valeur d’un indice convenu. Il est recommandé aux investisseurs immobiliers d’utiliser uniquement des dérivés simples et ceux qui sont étroitement liés aux propriétés physiques concernées, car les investisseurs qui investissent dans des dérivés complexes courent le risque de faillite. Cependant, s’ils sont utilisés avec prudence, les dérivés immobiliers peuvent aider à stabiliser l’immobilier commercial et à protéger contre les ventes forcées.

Le Royaume-Uni est un leader mondial dans l’utilisation des dérivés immobiliers. L’indice le plus couramment utilisé au Royaume-Uni pour les propriétés commerciales est l’Invest Property Databank. Cet indice est également utilisé dans plusieurs autres pays dont l’Australie, l’Allemagne, la Suisse, la France, l’Italie et la Suisse. Il est important que les indices utilisés dans les transactions sur dérivés soient fiables. Aux États-Unis, les deux indices les plus couramment utilisés sont le National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index et le Standard and Poor’s Index.

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