La plus-value immobilière : Qu'est ce que c'est ?
La plus-value immobilière : Qu'est ce que c'est ?
La plus-value immobilière : Qu’est ce que c’est ?

Alors que les prix de l’immobilier continuent de flamber, la revente d’un bien est souvent associée à une plus-value. Si la résidence principale est exonérée totalement de taxes, les plus values réalisées sur la revente des résidences secondaires et les investissements locatifs eux sont taxables.

Dans un marché immobilier encore fortement orienté à la hausse, revendre un bien signifie souvent qu’il faudra payer des taxes sur les plus-values immobilières réalisées lors de la cession. La plus-value immobilière correspond à la différence de prix entre un bien acheté et le même bien revendu.

Plus-value immobilière ?

Lorsqu’un bien est vendu plus cher qu’il n’a été acheté, le fisc prélève une taxe forfaitaire de 27% sur le « bénéfice » enregistré par le vendeur. Le calcul de ce « bénéfice » est réalisé à partir du prix de cession du bien stipulé sur l’acte de vente et le prix d’acquisition. Le prix de cession peut le cas échéant être diminué de frais engagés par le propriétaire afin de faire baisser l’assiette de base du calcul de la plus-value. Ces frais peuvent être notamment les commissions versées aux intermédiaires ou aux mandataires, les frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires avant chaque vente, les frais d’architecte… A l’inverse, le prix d’acquisition peut être augmenté sur présentation de justificatifs par le montant des dépenses engagées pour la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration du logement mis en vente ainsi que par les frais de voirie, de réseaux et de distribution.

La soustraction du prix de cession et d’acquisition fait ressortir la plus-value brute qui bénéficie de deux abattements : -10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et un abattement fixe de 1 000 € applicable opération par opération. La plus-value nette alors dégagée est taxée depuis le 1er janvier 2005 à 27% prélèvements sociaux compris. Cette taxe est prélevée directement par le notaire sur le prix revenant au vendeur le jour de la vente.

Les exonérations de plus-value

Le législateur a mis en place plusieurs systèmes d’exonérations de la plus-value immobilière. La plus courante et la plus importante (exonération totale) est celle accordée lors de la vente d’une résidence principale. Les autres exonérations possibles tiennent :

  • Au montant de la cession : si le prix d’un bien cédé est inférieur ou égal à 15 000 €, la transaction est exonérée de toutes taxes de plus-value. Si le bien vendu est en indivision, le seuil de 15 000 € est déterminé au regard de la cote-part indivise. Si le bien vendu est en cession d’usufruit ou en Nue propriété, le seuil de 15 000 € est déterminé en tenant compte de la valeur du bien en pleine propriété.
  • Au nombre d’années de détention : Sachant qu’un abattement de 10 % est automatiquement déduit pour chaque année de détention au-delà de la 5e année, de façon mécanique, l’exonération est totale au bout de la 15e année de détention.

Le saviez-vous ?

Les dépendances « immédiates et nécessaires de la résidence principale » dont la cession est exonérée, sont également exonérées, sous condition que leurs cessions interviennent simultanément avec celle de la résidence principale.

 

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