Que vous ayez très peu de revenus fonciers, ou que vous ayez investi dans l’immobilier de rapport, vous êtes tenu de déclarer chaque année à l’administration fiscale soit les ressources que vous en tirez, soit le déficit que vous dégagez.
Utilisation de l’imprimé 2042 pour les recettes soumises au microfoncier
- Le régime microfoncier est réservé aux contribuables ayant perçu moins de 15.000 euros de loyers en 2009, entre le 1° janvier et le 31 décembre, sans aucun calcul de prorata si la location a commencé en cours d’année.
- Vous déclarez directement sur l’imprimé 2042 (case BE) le montant brut des revenus de vos locations -y compris, éventuellement, les loyers que votre propre entreprise individuelle vous verse- et l’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30%. Vous renoncez alors à toute déduction de charges réelles.
Si ce régime ne vous convient pas, et quels que soient le montant de vos revenus fonciers, vous pouvez opter pour le régime réel.
L’imprimé 2044 pour la déclaration normale au régime réel
L’option pour le régime réel s’applique pour trois années consécutives, au-delà desquelles vous pourrez revenir au microfoncier si vous le souhaitez. Nul besoin de prévenir l’administration fiscale dans l’un ou l’autre cas. Le simple fait de déposer une déclaration 2044 suffit à manifester votre choix.
La déclaration 2044S devra être utilisée si vous percevez des revenus fonciers de droit commun (sans défiscalisation), mais également si, outre ces loyers fiscalisés, vous avez investi dans une opération immobilière en loi Périssol, Besson, Robien, Robien recentré et Borloo, pour n’évoquer que les plus courantes.
En revanche, une opération sous la loi Scellier (« classique » et non « intermédiaire ») laisse au contribuable le choix du régime d’imposition : microfoncier ou réel. Concrètement, l’intérêt du régime microfoncier n’existerait que pour l’achat au comptant d’un bien en régime Scellier.
L’imprimé 2044S pour les opérations de défiscalisation Périssol, Besson, Robien, Robien Recentré, Borloo, Scellier Intermédiaire
Le régime du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) n’est pas traité dans le présent article, car il relève préalablement d’une déclaration en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pour laquelle le recours à un Expert-Comptable est vivement recommandé.
Si vous ne percevez aucun revenu foncier en droit commun, et uniquement des revenus locatifs provenant d’un investissement immobilier placé sous un régime de défiscalisation, la déclaration 2044S est requise (sauf pour le Scellier classique, pour lequel on utilise une déclaration 2044).
Quand devez-vous établir votre première déclaration fiscale 2044 ou 2044S ?
Il faut établir une déclaration 2044 ou 2044S lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de la date de son acquisition si elle est postérieure, puis chaque année pendant la période d’engagement de location.
Lors de la première déclaration, l’imprimé 2044-EB d’engagement de location devra être joint.
A quoi sert la déclaration 2044-EB d’engagement de location ?
Vous vous engagez à louer le bien, durant 9 années au minimum, à un locataire qui y habitera au titre de sa résidence principale, et dont les caractéristiques de revenus correspondront aux impératifs de certains régimes de défiscalisation.
Outre cet engagement, la déclaration 2044-EB précise les caractéristiques du logement (adresse, date d’acquisition, date d’achèvement, prix d’acquisition, date de première location).
Les copies de l’acte notarié, du bail locatif, ainsi que le dernier avis d’imposition du locataire (s’il existe un plafond de ressources à respecter) vous seront utiles.
Si aucun locataire n’est présent au 31 décembre de l’année des revenus déclarés, la déclaration sera néanmoins fournie à l’administration, et complétée sur papier libre l’année suivante avec transmission des justificatifs nécessaires (bail locatif, notamment).
De quels documents fiscaux et comptables devez-vous disposer pour établir votre déclaration 2044 ou 2044S ?
Seules les personnes physiques sont concernées par ce qui suit, les imprimés de déclaration étant différents pour les personnes morales.
Vous préparerez dans un premier temps les déclarations 2044 ou 2044S selon le cas, 2044-EB, et 2042 C (2042 Complémentaire).
Vous aurez également besoin des éléments suivants :
- Le relevé de gestion, si vous avez confié la location du bien à un professionnel.
- L’avis d’imposition à la taxe foncière (avec exonération possible les deux premières années si les imprimés fiscaux H1 ou H2 ont été fournis en temps utile).
- Le récapitulatif des intérêts d’emprunt immobilier versés dans l’année.
Quels éléments devez-vous reporter sur votre déclaration 2044 ou 2044S ?
Outre les caractéristiques du bien, vous indiquerez :
- Les revenus locatifs (loyers et indemnités d’assurance perçus).
- Les charges déductibles : charges de copropriété, taxe foncière, abattement de 30% sur les loyers en Borloo et Scellier Intermédiaire, frais d’emprunt (intérêts, ADI (Assurance Invalidité Décès), etc.).
- Le résultat foncier (bénéfice ou déficit) sera reporté en page 4 de la 2044 ou en pages 6 et 7 de la 2044S. Le déficit foncier (charges supérieures aux revenus) devra être réparti, en respectant une double limitation :
La part des intérêts d’emprunt supérieure au montant des loyers encaissés, et la part de déficit supérieure à 10.700 euros, ne pourront pas être utilisées, et seront reportables et cumulables durant dix années, et déductibles d’un futur bénéfice foncier.
Enfin, pour bénéficier de la réduction d’impôt, indiquez le prix de revient du logement dans le formulaire 2042C case 7HJ, ou 7HK s’il s’agit d’un Scellier outre-mer répondant à la Loi « Lodeom » du 27 mai 2009.